案例：4個案例看懂房貸利息、受贈房屋、轉(zhuǎn)讓受贈房屋等個稅問題如何處理
2021-05-26 17:06:10
房子與我們每個人的生活息息相關(guān)，新個稅法實施后首套住房貸款利息支出每月可按照1000元標(biāo)準(zhǔn)定額扣除，那么，首套住房貸款利息支出判斷標(biāo)準(zhǔn)是什么?個人無償取得父母或者朋友贈送的房屋是否需要繳納個稅?取得無償贈送的房屋再轉(zhuǎn)讓出售是否需要繳納個稅?今天，小編與您一起聊聊上述話題。
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一、住房貸款利息支出個稅扣除問題
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案例1
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張某曾于2017年以全款的方式購置一套住宅A，2019年1月又與甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂購房合同購置一套住宅B，其采取的貸款方式為商業(yè)銀行貸款，2019年3月起開始支付住房貸款利息，每月發(fā)生的住房貸款利息共計4000元。那么，購置的住宅B不是張某購置的首套房，其發(fā)生的住房貸款利息支出能否作為首套住房貸款的利息?
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根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于印發(fā)個人所得稅專項附加扣除暫行辦法的通知》(國發(fā)〔2018〕41號 )、《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<個人所得稅專項附加扣除操作辦法(試行)>的公告》 (國家稅務(wù)總局公告2018年第60號)相關(guān)規(guī)定：
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個人所得稅專項附加扣除中的住房貸款利息是指納稅人本人或其配偶單獨或共同使用商業(yè)銀行或住房公積金個人住房貸款為本人或其配偶購買中國境內(nèi)住房，發(fā)生的首套住房貸款利息支出。
因張某購置住宅A時是以全款購買的，未發(fā)生住房貸款利息支出，因此，購置住宅B發(fā)生的住房貸款支出應(yīng)作為首套住房貸款利息支出享受個稅扣除優(yōu)惠。那么，在個稅扣除方面，張某應(yīng)注意哪些問題呢?
納稅人在實際發(fā)生貸款利息的年度，按照每月1000元標(biāo)準(zhǔn)定額扣除，且只能享受一次首套住房貸款的利息扣除。
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同時，針對住房貸款利息專項附加扣除還應(yīng)注意以下兩點問題：
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1.住房貸款利息，為貸款合同約定開始還款的當(dāng)月至貸款全部歸還或貸款合同終止的當(dāng)月，扣除期限最長不得超過240個月。
2.納稅人享受住房貸款利息專項附加扣除，應(yīng)當(dāng)填報住房權(quán)屬信息、住房坐落地址、貸款方式、貸款銀行、貸款合同編號、貸款期限、首次還款日期等信息;納稅人有配偶的，填寫配偶姓名、身份證件類型及號碼。
需要留存?zhèn)洳橘Y料包括住房貸款合同、貸款還款支出憑證等資料。
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二、受贈房屋的個人所得稅處理問題
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案例2
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2019年4月，張某的好友王某將其名下的一套房屋無償贈送給了張某，雙方簽訂了房屋贈與合同。合同上標(biāo)明贈與房屋的價值為80萬元。已知該房屋是王某于2005年購置所得，購置時發(fā)生購房支出共計60萬元。因近年來房價持續(xù)上漲，該房屋市場評估價格為120萬元。在辦理受贈房屋的手續(xù)過程中，張某共計發(fā)生相關(guān)稅費支出5萬元。
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問題1.張某無償受贈房屋的行為是否需要繳納個人所得稅?
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問題2.若需要繳納，張某受贈房屋涉及的個人所得稅的應(yīng)納稅所得額如何計算?
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針對問題1：
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根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于個人取得有關(guān)收入適用個人所得稅應(yīng)稅所得項目的公告》(財政部 稅務(wù)總局公告2019年第74號)第二條、第五條規(guī)定：
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自2019年1月1日起，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈收入，按照“偶然所得”項目計算繳納個人所得稅。
因此，張某無償受贈房屋取得的受贈收入，應(yīng)按照“偶然所得”項目計算繳納個人所得稅。
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針對問題2：
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根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于個人取得有關(guān)收入適用個人所得稅應(yīng)稅所得項目的公告》(財政部 稅務(wù)總局公告2019年第74號)第二條規(guī)定：
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所稱受贈收入的應(yīng)納稅所得額按照《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》(財稅〔2009〕78號)第四條規(guī)定計算。即：對受贈人無償受贈房屋計征個人所得稅時，其應(yīng)納稅所得額為房地產(chǎn)贈與合同上標(biāo)明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關(guān)稅費后的余額。
贈與合同標(biāo)明的房屋價值明顯低于市場價格或房地產(chǎn)贈與合同未標(biāo)明贈與房屋價值的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)受贈房屋的市場評估價格或采取其他合理方式確定受贈人的應(yīng)納稅所得額。
在本案例中，由于贈與合同標(biāo)明的房屋價值明顯低于市場價格，因此，稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)受贈房屋的市場評估價格或采取其他合理方式確定受贈人的應(yīng)納稅所得額。
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案例3
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2019年4月，張某的父母將其擁有的一套房屋無償贈送給了張某，已知該房屋系張某父母于2010年購置，購置成本為100萬元，并取得了相關(guān)購房發(fā)票。在辦理產(chǎn)權(quán)過戶的過程中，張某發(fā)生相關(guān)稅費支出2萬元。該套房屋位于市中心地段，目前市場評估價格為200萬元。那么，張某無償受贈父母贈與的房屋是否需要繳納個人所得稅?
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根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》(財稅〔2009〕78號)第一條規(guī)定，符合以下情形的，對當(dāng)事雙方不征收個人所得稅：
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(一)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;
(二)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;
(三)房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。
因此，在本案例中，張某接受父母無償贈與的房產(chǎn)不需要繳納個人所得稅。
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三、轉(zhuǎn)讓受贈房屋的個人所得稅處理問題
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案例4
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2019年6月，張某將父母無償贈送的房屋以210萬元(不含增值稅稅)的價格出售給了王某，在辦理產(chǎn)權(quán)過戶等相關(guān)手續(xù)時張某發(fā)生相關(guān)稅費支出5萬元。已知出售的該房屋系張某父母于2010年購置，購置成本為100萬元，并取得了相關(guān)購房發(fā)票。張某父母在將房屋無償贈與張某時，張某在辦理產(chǎn)權(quán)過戶的過程中發(fā)生相關(guān)稅費支出2萬元。那么，在不考慮其他稅費的情況下，張某將無償受贈的房屋轉(zhuǎn)讓該如何計算個人所得稅應(yīng)納稅所得額呢?
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根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》(財稅〔2009〕78號)第五條規(guī)定：
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受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋的，以其轉(zhuǎn)讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈人支付的相關(guān)稅費后的余額，為受贈人的應(yīng)納稅所得額，依法計征個人所得稅。
受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉(zhuǎn)讓收入。
在本案例中，原捐贈人(張某的父母)取得該房屋的實際購置成本為100萬元，贈與過程中受贈人張某支付的相關(guān)稅費2萬元，轉(zhuǎn)讓受贈房屋的收入為210萬元，轉(zhuǎn)讓過程中受贈人張某支付的相關(guān)稅費5萬元。
因此，個人所得稅應(yīng)納稅所得額=210-100-2-5=103萬元。
